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In der heutigen Folge wird wieder ein praktischer Fall besprochen. Gegenstand des Sachverhalts ist eine Fallgestaltung mit Widerklage. Materiell rechtlich liegt der Schwerpunkt im Maklerrecht und bietet einen recht umfassenden Einblick in mögliche Leistungsstörungen im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses.
Material:
Zuständigkeitsproblematik:
Materielles Recht:
Lieber Christian,
zunächst einmal vielen Dank für deinen sehr lehrreichen Podcast! Ich schreibe in exakt zwei Wochen die erste Klausur des 2. Staatsexamens; dein Podcast hat mir in der Vorbereitung auf zweierlei Art geholfen. Zum einen konnte ich gezielt noch vorhandene Lücken schließen und mir persönlich eher schwer fallende Themen mit deiner Hilfe leichter erarbeiten. Zum anderen hat mir der Podcast die Möglichkeit gegeben, meine Wohnung ruhigen Gewissens auch mal am (Nach)Mittag verlassen zu können, ohne gleich ein schlechtes Gewissen zu bekommen. Denn bei einem Spaziergang konnte ich mich dank des Podcasts mindestens genauso gut auf das Examen vorbereiten wie am heimischen Schreibtisch.
Nun habe ich eine konkrete Frage zu dem Fall. Ich habe die Erklärung des Beklagten, vom Vertrag „zurückzutreten“ gem. §§ 133, 157 BGB als Anfechtungserklärung ausgelegt. Denn der Beklagte (und zugleich auch juristische Laie) hat eindeutig zum Ausdruck gebracht, sich aufgrund einer Täuschung vom Vertrag lösen zu wollen. Aufgrund der Täuschung kann es ihm auch nicht zugemutet werden, sich mit der Beklagten weiterhin in einer rechtlichen Beziehung befinden zu müssen, was jedoch die Rechtsfolge des Rücktritts (Stichwort Rückgewährschuldverhältnis) wäre. Meines Erachtens nach ergibt sich durch die Auslegung des Schreibens, das dieses als Anfechtungserklärung zu qualifizeren ist. Ist dies neben den in der Folge vorgetragenen Lösungen ebenfalls ein gangbarer Weg?
Ferner habe ich mich in diesem Zusammenhang gefragt, wie der Sachverhalt zu beurteilen wäre, wenn das Rücktrittsschreiben nicht vom Kläger persönlich, sondern von einem Anwalt verfasst worden wäre. Könnte man in dieser Konstellation das Schreiben auch als Anfechtungserklärung auslegen (sofern dies denn grundsätzlich überhaupt möglich ist)?
Vielen Dank schon mal und herzliche Grüße aus Berlin nach Sachsen-Anhalt, wo auch ich studierte. 🙂
Einen wunderschönen Pfingstmontag wünsche ich! Zunächst einmal wünsche ich viel Erfolg für die anstehenden Examensklausuren und ich freue mich sehr, wenn ich ein bisschen zur Vorbereitung beitragen konnte.
Hinsichtlich der Frage zum Fall: Selbstverständlich ist es genau so gut möglich die Erklärung als Anfechtungserklärung auszulegen. Ich hatte das tatsächlich auch bei meiner Planung als gleichwertigen Lösungsweg auf dem Zettel, in der Hitze der Aufnahme – weil ich mich eben auf das Maklerrecht konzentrieren wollte – ist dieser Weg dann in der Folge unterschlagen worden. Aber selbstverständlich ist auch der Weg über die Anfechtung genau so gut möglich und sie wird auch in dem Urteil zum Fall auftauchen. Wenn das Schreiben durch einen Anwalt verfasst worden wäre, sähe ich persönlich eine solche Auslegung kritischer, weil man einem Anwalt da höheres Wissen zuschreiben würde. In der Praxis würde man aber wahrscheinlich jedenfalls die Auslegung als Aufrechnungserklärung durchgehen lassen.
Mit den besten Grüßen nach Berlin!
Super, vielen Dank für die (schnelle) Antwort!
Moin Christian,
Dir auch vielen Dank für den immer sehr lehrreichen Podcast. Ich hätte Nachfragen:
1) Ich sehe es genauso wie Du, dass das LG sachlich wegen § 5 ZPO nicht zuständig wäre. Mein Gedanke ist, ob nicht doch der Verweisungsantrag durchgreifen könnte, weil er übereinstimmend gestellt wurde. Nach § 39 ZPO wird das (sachlich) unzuständige Gericht sachlich zuständig, wenn beide Parteien rügelos zur Sache verhandeln. Ich kann also – wenn beide Parteien das wollen – auch vorm Landgericht Streitigkeiten unter 5.000 Euro verhandeln. Oder irre ich mich hier schon? Wenn ja, könnte dieser Gedanke nicht auf diesen Fall übertragen werden? Der Wortlaut von § 281 ZPO spricht zwar dagegen, allerdings vor dem Hintergrund der Dispositionsmaxime der Parteien finde ich das nicht abwegig. In Kommentaren habe ich dazu nichts gefunden, einzig Online ein Aufsatz, auf den ich leider keinen Zugriff habe: https://www.degruyter.com/document/doi/10.1515/jurbuero-2016-0605/pdf
2) Zum Schadensersatz: Ich kann die Schadensberechnung nicht nachvollziehen. Warum ist der Makler so zu stellen, wie er ohne den geschlossenen Maklervertrag gestanden hätte? Nach § 249 BGB ist doch der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis gestanden hätte – Schädigendes Ereignis hier ist die Täuschung über die Eigenschaften des Objektes – und nicht der Abschluss des Maklervertrages. Der Beklagte hätte also möglicherweise einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Kosten des Kaufpreises und der Kaufabwicklung, aber doch gerade nicht hinsichtlich des Maklerlohns?
Ich freue mich über eine kurze Antwort 🙂
Viele Grüße von Hamburg nach Halle
Felix
P.S.: Bei Auslegung des Schreibens bin ich, wie Stefan, in meiner Lösungsskizze auf die Anfechtungserklärung gesprungen und habe es nicht als Geltendmachung von SE-Ansprüchen verstanden; gerade wegen des Vorwurfs der Täuschung usw.
Das Folgende ist nur eine Gefühlseintschätzung, aber ich denke, dass eine Verweisung auch bei übereinstimmenden Verweisungsanträgen dann nicht in Betracht kommt, wenn das Gericht tatsächlich zuständig ist. Hierfür spricht aus meiner Sicht eindeutig der Wortlaut des § 281 ZPO, so dass eine Verweisung – auch wenn beide Parteien dies wünschen – willkürlich und nicht bindend wäre.
Aus meiner Sicht ist dies auch im Gesamtkontext der ZPO zutreffend: Die Parteien haben ja die Möglichkeit, bei unzuständigen Gerichten eine Zuständigkeit zu begründen. Sie könnten dies vorliegend beispielsweise durch eine Gerichtsstandsvereinbarung machen, die aber bestimmte Voraussetzungen hat. Ich habe allerdings Probleme damit in der rechtsirrigen Annahme der Unzuständigkeit und dem darauf begründeten Verweisungsantrag eine konkludente Gerichtsstandsvereinbarung zu sehen. Ich werde aber in jedem Fall noch einmal den Aufsatz lesen, gerade kann ich ihn leider nicht abrufen.
Zum Thema Schadenersatz: Ich denke, dass auch die Maklerkosten einen Schaden im Sinne von § 249 BGB darstellen, denn: Der Maklerlohn wird erst mit Abschluss des Hauptvertrages fällig. Wäre der Makler seinen Pflichten nachgekommen, wäre der Hauptvertrag nicht geschlossen worden und er hätte keinen Provisionsanspruch aus dem Maklervertrag. Dementsprechend dürften auch die Maklerkosten entsprechend vom Schadenersatz umfasst sein. Die Kosten des Hauptvertrages können möglicherweise auch einen erstattungsfähigen Schaden darstellen, aber das macht der Beklagte hier ja nicht geltend, so dass wir uns damit nicht auseinandersetzen müssen.
Hinsichtlich der Anfechtungsproblematik hatte ich dies ja auch im Kopf gehabt. Nach dem Kommentar von Herrn Fabé (weiter oben) bin ich mir dabei aber nicht ganz sicher, ich denke aus den Gründen, die dort genannt sind, ist mir hier ein Denkfehler unterlaufen. Ich bin gerade dabei, diesen Punkt noch einmal genau zu recherchieren, damit er dann im Urteilsentwurf richtig auftaucht.
Sehr geehrter Herr Konert,
ich höre Ihren Podcast ebenfalls schon eine Weile und möchte mich dafür sehr bedanken.
Bzgl. des Falls habe ich auch erst eine Anfechtung nach §§ 142 I, 123 I, II BGB gedacht (und hätte diesen in der Klausur bestimmt auch gewählt).
Jedoch kamen mir einige Zweifel und jetzt würde ich die Anfechtung (bzgl. des hier streigegentändlichen Maklervertrags!) ablehnen. Denn die arglistige Täuschung muss zur Abgabe einer Willenserklärung geführt haben (hier Annahme oder Angebot bzgl. des Maklervertrags). Die Besichtigung und das Gespräch fand jedoch danach statt als der Maklervertrag abgeschlossen wurde (bzgl. der Umstände des Abschlusses wird nichts vorgetragen, sodass hier von keiner Täuschung auszugehen ist). Die bewusst falschen Angaben erfolgten in Durchführung des Maklervertrags und wären damit eher eine Art „Schlechtleistung“ bzw. -wie auch schon im Podcast angesprochen – eine Nebenpflichtverletzung. Daher kann der Maklervertrag selbst (oder die WE) nicht wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Jedoch der Grundstückskaufvertrag, der hier aber keine Rolle spielt.
Die Lösung über die Nebenpflichtverletzung zum Schadensersatz und dann über den Weg der Naturalrestitution nach § 249 I BGB ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. Schadensersatz zu gelangen, mit dem dann aufgerechnet werden kann, halte ich für sehr interessant. (Hierauf wäre ich in einer Klausur aber auch nie gekommen ;))
Viele Grüße
Daniel
Das ist ein unheimlich treffender Punkt, bei dem ich – wahrscheinlich – einem Denkfehler unterlegen bin. Ich hatte da Gedanklich die Täuschung im Bezug auf den Hauptvertrag mit der Täuschung hinsichtlich des Maklervertrages (der, wie Sie zutreffend ausführen, früher geschlossen wurde). Ich muss den Punkt noch einmal in Ruhe prüfen und schauen, wie ich dies im Urteil verarbeite. Vielen Dank auf jeden Fall für den Hinweis!
Hallo Herr Konert,
ich kann mich dem obigen Kommentar nur anschließen. Auch ich schreibe in knapp 2 Wochen mein zweites Staatsexamen und kann mich nur bei Ihnen bedanken! Sie waren das Perfekte Bindeglied zwischen Lehrbuch und Klausuren. Auch ich gehe gerne mit Ihnen im Ohr an die frische Luft und kann es nur jedem Empfehlen. Aber auch zur konzentrierten Arbeit mit dem Gesetz ist ihr Podcast überragend!
Vielen Dank und eine gute Zeit! Grüße aus Stuttgart!
Sehr geehrter Herr Konert,
eine tolle Folge! Wann dürfen wir mit einer Veröffentlichung des Urteils rechnen?
Liebe Grüße,
Julia Fuchs
Hallo Frau Fuchs,
ich denke, Morgen sollte es soweit sein. Hintergrund des Verzuges ist der vorhergehende Kommentar, der noch einmal erhebliche Recherechearbeit meinerseits notwendig gemacht hat, weil ich hinsichtlich der Anfechtung möglicherweise einem Denkfehler unterlegen bin, den ich natürlich so nicht in der Lösung haben möchte.
Vielen Dank für die umfassenden Kommentare zur Folge und vor allem für die Geduld hinsichtlich der Abfassung des Urteils. Ich habe einige der hier gefundenen Kommentare mit in die Lösung eingearbeitet, so dass ich gerade durch die hier vorgebrachten Diskussionen zu einem sehr zufriedenstellenden Urteilsentwurf gekommen bin.
Einige der hier diskutierten Probleme (insbesondere die Anfechtungsproblematik) werde ich zu Beginn der kommenden Folge 55 aufgreifen.
Vielen Dank für den tollen Podcast!
Kleines Angebot zur Arbeitserleichterung: Neben meinem Referendariat baue ich ein offenes Rechtsportal auf. Dieses bietet die Möglichkeit, Normen und (bekannte) Aktenzeichen automatisch zu verlinken.
Damit könnten Sie sich das Verlinken der Normen und Urteile sparen!
https://rewis.io/service/verlinkung/start/
Liebe Grüße!
Guten Abend, vielen Dank für den Hinweis und die Mühe. Ich muss es mir einmal in Ruhe anschauen, ob ich damit auch die Verlinkungen wie bisher in die Shownotes kriege. Wenn es dadurch leichter wird, nehme ich das gerne an, weil die Verlinkung tatsächlich nicht wenig Arbeit ausmacht.
Guten Abend Herr Konert,
sollte es Probleme geben, melden Sie sich gerne bei mir (Impressum auf Webseite) – ich kann das System ggf. entsprechend anpassen oder ein Plugin für Sie erstellen.
Liebe Grüße und vielen Dank für Ihre so wertvolle Arbeit.
Lukas